近日，仲量联行披露，已获宜家母公司英格卡集团独家委托，将上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳及宁波8处宜家自持物业集中推向公开市场。8处资产目前已全面清空，无租约限制，可实现现状即时交付。8处物业合计产权面积约49.8万平方米，其中上海宝山物业10.5万平方米，曾是亚洲最大宜家商场，最小的南通物业也有2.4万平方米。
这是宜家进入中国市场近30年来，首次如此大规模处置自有物业。而8处物业中，7家对应的是2026年2月刚刚关闭的大型卖场——宜家今年2月2日同步停止了上海宝山、广州番禺、天津中北、南通、徐州、宁波及哈尔滨7家商场的线下运营，贵阳商场则早在2022年便已关闭。
集中关店之后再集中卖楼，宜家中国正在以近乎决绝的方式，告别曾经引以为傲的“蓝盒子”时代。
一场迟到了五年的转身
1998年，宜家在上海徐汇开出中国大陆首家门店。此后的二十余年，这家北欧家居巨头在中国市场跑出了一条漂亮的上扬曲线。（据公开数据），宜家中国营收在（2019财年达到约157.7亿元）的历史峰值附近。那是宜家“蓝盒子”模式在中国最风光的时刻——在城市的边缘地带拿下一大块地，建起一座标志性的蓝色巨型方盒，让消费者驱车前来，花上大半天时间逛完样板间，在瑞典餐厅吃完肉丸，再满载而归。
但峰值之后，便是漫长的下滑。2020至2024财年，宜家中国市场营收分别为134亿元、140.4亿元、129.6亿元、120.7亿元和111.5亿元。从2019年高点算起，宜家中国用五年时间蒸发掉了约47亿元销售额。
事实上，大卖场模式的式微并非没有预兆。2018年前后，中国家居零售市场已开始分化，线上渠道蚕食线下客流，本土品牌加速崛起。但宜家似乎并未做出足够果断的调整，仍然按照惯性在扩张。2020年，宜家中国还保持着“每年新开3至4家门店”的节奏，彼时其在中国大陆已有超过30家门店。
真正的转折发生在2022年。当年4月，宜家关闭了贵阳商场，这是其进入中国24年来首次关闭省会城市门店；三个月后，开业仅两年的上海杨浦商场也宣告关闭。从那时起，宜家中国的关店速度开始超过开店速度，而此次集中的资产处置，更像是一场积压多年的战略调整终于抵达了终点。
“蓝盒子”模式的核心竞争力曾经清晰而有力：自持物业、大规模展示、沉浸式体验、一站式购齐。但今天，这套逻辑正在被多重力量瓦解。首先是流量结构的改变。过去，消费者愿意为了一次宜家之行安排半天时间，因为那里提供了其他地方无法复制的场景体验。但在短视频和直播时代，沉浸式样板间可以被随时随地“云逛”，种草到下单的链路被极大缩短。与此同时，美团、京东秒送、淘宝闪购等即时零售平台将家居日用品的配送压缩到一小时内，消费者不再需要为一把椅子或一盏台灯专门跑一趟郊区。
其次是成本结构的倒挂。宜家大卖场的土地和建安成本在前些年土地市场高位时已经锁定，后续运营中人工、能耗、维护等费用逐年上涨，而客流密度却在持续下滑。一端是成本刚性，一端是收入弹性，利润空间被不断压缩。2024财年，宜家中国营收111.5亿元，较上年减少约9.2亿元，同比下滑约7.6%。
更深层的变化在于消费心智。宜家进入中国时，代表的是北欧现代生活方式，具有鲜明的符号价值。而今天，中国消费者面对的选项已极大丰富——本土原创设计品牌在品质和审美上迅速追赶，线上DTC品牌以更低的价格和更快的上新速度抢占市场，加之国潮消费趋势的兴起，宜家的“进口滤镜”正在消退。它不再是非去不可的目的地，而变成了众多选择中的一个。
告别重资产，然后呢？
从资产投资的角度看，这8处物业的资质并不差。仲量联行在推介中重点强调了三点：一是全部位于各城市成熟商圈或重点发展板块；二是建筑体量完整、基底完好，无租约限制、无产权纠纷，可实现签约后迅速过户；三是具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的改造空间。仲量联行认为，上述资产深度契合各地产业升级与功能优化方向，“凭借优良的区位，充分释放存量资产焕新价值，兼具高增长潜力与社会效益”。
但“可改造”与“易改造”之间，仍存在不小的距离。这批“蓝盒子”原本是为大卖场业态量身定制的，层高、动线、停车配比、消防分区等设计均围绕家居零售展开，改造成其他业态意味着不菲的工程投入和时间成本。在上海、广州等一线城市，10万平方米量级的单体建筑改造为长租公寓或社区商业，不仅涉及规划审批，还面临周边配套、交通承载力等现实约束。业内人士分析认为，这批资产在当前市场环境下属于典型的“优质存量壳资源”，更适合具备城市更新经验、能够长期持有的机构资本介入，而非追求快进快出的财务投资者。改造方向的选择也将因城市而异。
处置旧资产的同时，宜家中国也在搭建新的业务框架。宜家方面透露，以北京、深圳为重点市场，未来两年将新开超过10家小型门店。宜家东莞商场、北京通州商场已相继开业，北京常营商场也将于年内落地。这种“关大店、开小店”的策略，本质上是将触角从城市边缘的郊区拉回到消费者日常动线中，以更低的租金成本和更灵活的选址逻辑贴近社区。线上渠道的布局也在提速。宜家正与京东秒送、淘宝闪购等平台合作探索即时零售，（其在京东平台）的官方旗舰店（也已在2025年下半年正式上线）。从过去极度依赖线下自然客流，到如今主动拥抱线上平台，宜家的渠道思维正在经历一次根本性转变。
不过，新模式的挑战同样不容低估。小型门店的空间有限，难以承载宜家标志性的沉浸式体验，如何在有限面积内呈现品牌调性并激发购买欲望，是一个待解的难题。线上运营方面，宜家的强项在于产品设计和空间陈列，而非电商流量运营和用户运营，与京东、淘宝的合作固然能借力，但品牌自身的数字化能力建设无法外包。更关键的问题在于品牌认知的重塑。过去二十余年，中国消费者对宜家的认知几乎等同于“那个巨大的蓝盒子”。当“蓝盒子”逐渐淡出视野，取而代之的是分散在城市各处的小型门店和手机屏幕上的电商页面，宜家能否在消费者心中重新建立起清晰的品牌定位，将决定这场转型的最终走向。
从全球范围来看，宜家正在经历一场系统性的战略调整。2025年，英格卡集团在全球多个市场启动了类似的资产优化动作，中国市场的这轮集中处置是全球战略的一部分。但中国市场的特殊性在于，这里的竞争烈度和变化速度远超其他区域。卖掉近50万平方米的物业，回笼的资金将投向小店和线上渠道。这个逻辑本身没有问题，但转型从来不是“卖掉旧的、买进新的”那么简单。资产可以出清，但消费者的心智很难快速迁移。宜家在中国用二十多年建立起来的品牌资产，能否在新的渠道结构和消费场景中完成平滑过渡，仍有待观察。